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La trama de las SOCIMIS
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La trama de las SOCIMIS

by jordigonzalezguzman febrero 12, 2019

En un contexto de crisis inmobiliaria, el ventajoso tratamiento fiscal de las socimis tenía como supuesto objetivo fomentar la vivienda de alquiler. Pero la actual regulación facilita lo contrario: que fondos de inversión con poco interés en el alquiler aprovechen las ventajas fiscales de las socimis para especular: comprar a precio de saldo, alquilar durante el plazo obligado y vender a precio de mercado.

Los bancos se deshacen del ladrillo ganado durante la crisis, los fondos de inversión lo compran a precio de saldo y lo devuelven al mercado de alquiler a través de las socimis (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Con esta fórmula las socimis se han convertido en piezas esenciales para la estrategia de grandes firmas de inversión en el mercado inmobiliario español. El caso de Blackstone es paradigmático: el fondo estadounidense se ha consolidado como el ‘rey del ladrillo’ con seis socimis cotizadas en España.

Las socimis ganaron fama en el sector inmobiliario a partir de 2012, cuando se modificó su marco tributario. La principal novedad de la reforma fue exonerar a estos vehículos del Impuesto sobre Sociedades (IS). Este privilegio se justificó, teóricamente, porque los verdaderos dueños de las socimis son los inversores, de manera que ellos sí que tributan un gravamen del 19% por los rendimientos que obtienen (siempre y cuando su participación sea igual o superior al 5%).

En un contexto de crisis inmobiliaria y de escasez de vivienda de alquiler, el ventajoso tratamiento fiscal de las socimis tenía como supuesto objetivo proporcionar liquidez al sector y fomentar la vivienda de alquiler. Su principal objeto social quedaba claramente estipulado: adquirir y promover bienes inmuebles para su arrendamiento. En base a esto, se argumentó que los inmuebles debían permanecer arrendados durante al menos 3 años. Esto quiere decir que las socimis pueden vender sus inmuebles transcurrido este plazo.

Pero si el objetivo de estas sociedades es impulsar el alquiler a cambio de un beneficio fiscal, es de extrañar que el plazo mínimo al que están obligadas a alquilar sea de 3 años. ¿Son suficientes para garantizar una infraestructura estable de alquileres en España? La actual regulación facilita lo contrario, es decir, que fondos de inversión con poco interés en el alquiler aprovechen las ventajas fiscales de las socimis para especular: comprar a precio de saldo, alquilar durante el plazo obligado y vender a precio de mercado.

Otro aspecto relevante que motivó la creación de las socimis fue favorecer la inversión del pequeño y mediano accionista. Por ello, las socimis están sujetas a requisitos de difusión del capital en el momento de su incorporación al mercado de valores. En concreto, al menos 20 accionistas minoritarios deben poseer 2 millones del valor estimado de mercado o lo que corresponda a un 25% de las acciones emitidas.

En principio, esta medida quiere prevenir que las socimis sean un instrumento al servicio de las grandes rentas. En el caso de las sicavs (Sociedades de Inversión de Capital Variable), aunque su capital debía estar repartido entre 100 accionistas, la sociedad era en última instancia propiedad de 1 sola persona al 99% mientras que el 1% restante se repartía entre 99 partícipes de paja, conocidos como “mariachis”. Así, las sicavs se convierten en sociedades secuestradas: un solo propietario puede disfrutar de sus privilegios fiscales mientras cumple con el requisito de difusión del capital.

Sin embargo, la medida impuesta a las socimis no resulta suficiente para corregir los déficits de las sicavs. La cuarta socimi de Blackstone, Torbel Investment, cuenta con el propio fondo estadounidense como accionista mayoritario con un 97,83% mientras el resto corresponde a 20 accionistas minoritarios. Blackstone cumple con el requisito de difusión de capital, pero la realidad es que tiene el control exclusivo de la socimi. Aunque lo más revelador sea que la propiedad de Blackstone no es directa, sino que se hace efectiva a través de un entramado de sociedades que desemboca en paraísos fiscales.

Por si fuera poco, la última socimi de Blackstone, Euripo, es cabecera de un grupo de sub-socimis compuesto por Avir, Mosela y Patriot Propco, que también disfrutan del régimen especial de socimi. Blackstone dispone del capital y el know-how para beneficiarse mediante estrategias de ingeniería fiscal del marco tributario de las socimis. Ello debería poner en tela de juicio el buen uso que se pueda estar dando a estos vehículos.

El precedente inmediato del uso inadecuado de las socimis se encuentra en su homóloga estadounidense, las REITs (Real Estate Investment Trusts), las cuales se utilizaron como refugio fiscal por grandes multinacionales como Iron Mountain o Wal-Mart. El caso de Wal-Mart se hizo famoso al ser denunciada en la portada del Wall Street Journal tras haber utilizado REITs para ahorrarse 350 millones de dólares en impuestos federales entre 1998 y 2001.

Wal-Mart transfería sus activos inmobiliarios a una REIT, la cual se encargaba de cobrar los alquileres de sus instalaciones. Esta REIT distribuía sus beneficios mediante dividendos a una empresa registrada en la industria off-shore de Delaware que era propietaria de dicha REIT al 99%, de suerte tal que Wal-Mart no pagaba el impuesto sobre sociedades y quedaba exenta del gravamen sobre los dividendos. La estrategia se hizo popular como el fenómeno de “REITs cautivas” ya que en última instancia la REIT era controlada por una única empresa, en lugar de por accionistas individuales.

En el contexto español, también se dan las condiciones para que las socimis queden “cautivas” de grandes multinacionales. El problema reside en que su regulación está expuesta a la explotación de los fondos de inversión. Si las socimis se pensaron para promover la estabilidad en el alquiler residencial –y no para especular–, no queda justificado que la permanencia del arrendamiento de sus inmuebles solo sea de 3 años. El requisito de difusión del capital tampoco resulta suficiente si se quiere prevenir que las socimis se conviertan en herramientas de elusión tributaria.

febrero 12, 2019 1 comment
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Especulación en el mercado de alquiler: responsabilidad de las SOCIMI
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Especulación en el mercado de alquiler: responsabilidad de las SOCIMI

by jordigonzalezguzman diciembre 17, 2018

Los alquileres en Barcelona han aumentado en un 30% en los últimos 5 años; a menudo se hace hincapié en plataformas de alquiler turístico como Airbnb como principales causantes del incremento de los precios. Sin embargo otros actores económicos han pasado bastante desapercibidos pese alterar el funcionamiento habitual del mercado, como el gran desembarco de capital financiero alcanzado mediante las SOCIMI

Según los datos de la Generalitat, el precio del mercado de alquiler residencial en Barcelona se ha incrementado un 30% entre el 2013 y el 2018, un aumento que ha forzado a muchos de los inquilinos a buscar de forma desesperada los últimos precios asequibles de la ciudad, mientras otros, directamente, se han visto forzados a desplazarse a las afueras.

Esta situación ha puesto en el centro de atención a plataformas de alquiler turístico como Airbnb, por ser uno de los principales negocios internacionales que ha contribuido en el encarecimiento de los precios del mercado de alquiler. Sin embargo otros actores económicos han pasado bastante desapercibidos pese alterar el funcionamiento habitual del mercado de alquiler. Se trata del ‘gran desembarco’ de capital financiero tras la crisis de 2008 que se realizó mediante las famosas Sociedades de Inversión cotizadas en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), un nuevo vehículo de inversión que conecta los apartamentos de la ciudad con inversores internacionales y los mercados de valores.

Las SOCIMI son sociedades registradas en España pero reciben su financiación, a menudo a través de paraísos fiscales, los grandes nombres de la industria del capital privado como Blackstone, Lone Star Funds y Apollo Global Management. La inyección de capital privado a las SOCIMI se utiliza para financiar la compra de apartamentos o fincas enteras a través de intermediarios inmobiliarios locales. En la medida que los inversores confían en que sus acciones obtengan un alto rendimiento, el objetivo principal de las SOCIMI es maximizar el valor de las acciones a corto plazo. Esto sólo se puede conseguir aumentando los precios de alquiler y, por tanto, promoviendo la movilidad de los inquilinos.

De pronto que la SOCIMI ha adquirido una propiedad, informa a los inquilinos que cuando finalice el contrato vigente el alquiler aumentará considerablemente, en algunos casos hasta un 40%. No sorprende pues que la mayoría de inquilinos no puedan hacer frente a este incremento, se vean forzados a no renovar sus contratos ya buscar alternativas en un mercado residencial donde la incertidumbre y la precariedad empiezan a ser características estructurales.

Cuando este proceso se repite de forma repetida por docenas de SOCIMI toda la ciudad, es fácil comprender por qué son uno de los motivos principales de la inflación de la burbuja de precios en Barcelona. Según los datos que obtuvo el Sindicato de Inquilinos de Barcelona, ​​más de 3.000 apartamentos en la ciudad están en manos de SOCIMI.

Mapa de propietat de fons voltors | Sindicat de Llogaters

Los orígenes de las SOCIMI se encuentran en la resolución de la burbuja inmobiliaria que estalló en paralelo a la crisis financiera de 2008. El gobierno del PSOE implementar las SOCIMI como una forma innovadora de atraer inversión privada a un sector inmobiliario gravemente desprestigiado tras la crisis.

El desarrollo de las SOCIMI en España no fue fácil, por lo que el gobierno del PP les redujo el impuesto de sociedades (IS) del 18% al 0% con la reforma legislativa del 2012. Un año más tarde, en un intento de ‘dinamizar’ el mercado de alquiler, el gobierno de Mariano Rajoy modificó la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), modificación que supuso la reducción de la duración de los contratos de alquiler de 5 a 3 años y eliminó los controles los aumentos de alquiler que antes estaban vinculados al Índice de precios al consumo (IPC).

Estos cambios legislativos sentaron las condiciones necesarias para disparar la actividad económica de las SOCIMI. De repente, el aumento de movilidad de los inquilinos como consecuencia de un contrato de menor duración hizo que resultase mucho más fácil desalojarlos para volver a alquilar los pisos a inquilinos más ricos o directamente vender todo el edificio para su obtención un beneficio rápido. A medida que este proceso se ha ido consolidando, los barrios de la ciudad han sufrido un aumento constante de los precios de alquiler.

Al mismo tiempo, el Observatorio DESC y el Sindicato de Inquilinos comenzaron a denunciar el aumento de casos de acoso inmobiliario, prácticas agresivas mediante las que se descuida la manutención de las propiedades y se corta la comunicación entre propietario e inquilinos, con el objetivo de desalojarlos de los pisos.

Uno de los casos más destacados ha sido la finca de Carmen 106, propiedad de Optimum RE Spain, una SOCIMI que está gestionada por el conglomerado empresarial BMB Investment Management / BMB Cap. Optimum RE Spain compró la finca en 2015 y comunicó a los inquilinos que no renovarían los contratos ya que tenían la intención de rehabilitar la finca entera para aumentar su valor y venderla a un precio más alto posteriormente.

Durante los últimos tres años, los inquilinos de Carmen 106 se han quejado reiteradamente de la degradación progresiva del bloque (la puerta de entrada rota, mal estado general de la escalera, irregularidades en los contratos, etc.), una estrategia ‘ premeditada ‘para forzar a los inquilinos a abandonar los apartamentos. Respondiendo a este acoso, los inquilinos de Carmen 106, y otros bloques en propiedad de Optimum RE Spain, se han organizado para denunciar los maltratos que están sufriendo mientras luchan para conseguir nuevos contratos. El jueves pasado los inquilinos de los bloques protestaron frente a las oficinas de esta SOCIMI para hacer visible el malestar colectivo que está produciendo.

Optimum RE Spain, además, se enfrenta a una denuncia por acoso inmobiliario interpuesta por la alcaldía de Barcelona. La denuncia se podría resolver con una sanción a los responsables de hasta 900.000 euros si se estima que han desalojado a los inquilinos debido al acoso o por el aumento abusivo de precios. La medida todavía no se ha aprobado, pero si este procedimiento sancionador prospera podría prevenir algunos de los peores excesos inmobiliarios en Barcelona.

Es incuestionable que plataformas de alquiler turístico como Airbnb contribuyen al malestar inquilino que se extiende por la ciudad de Barcelona. Sin embargo, hay suficientes motivos para prestar mayor atención a la actividad económica de las SOCIMI. La gran cantidad de capital financiero que aterriza en la ciudad mediante estos vehículos es capaz de distorsionar el mercado más allá del poder adquisitivo de los inquilinos. La especulación que cumple las SOCIMI ensancha la incertidumbre de conocer qué pasará cuando finalicen los contratos vigentes para la mayoría de barceloneses.

Jordi González Guzmán y Daniel Beizsley

diciembre 17, 2018 2 comments
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